De gesplitste aankoop als fiscaal voordelige vastgoedtransactie

Wanneer bij een overlijden een woning deel uitmaakt van de erfenis, moet op de waarde van de woning erfbelasting betaald worden. Maar dankzij het systeem van de gesplitste aankoop, eventueel in combinatie met een voorafgaande schenking, kunnen ouders deze belasting vermijden voor hun kinderen.

 

Indien ouders een nieuwe eigendom kopen samen met de kinderen, waarbij de ouders het vruchtgebruik kopen en de kinderen de blote eigendom, kunnen zij latere erfbelasting vermijden.

 

Bij het overlijden van de ouders dooft het vruchtgebruik immers uit waardoor de kinderen volle eigenaar worden. Indien de voorwaarden opgelegd door de Vlaamse Belastingdienst worden gevolgd, gebeurt de aanwas van blote tot volle eigendom vrij van erfbelasting.

 

Hoe gesplitst aankopen?

De Vlaamse Belastingdienst vereist dat de kinderen de blote eigendom kopen hetzij met gelden die zij zelf reeds bezitten, hetzij met gelden die ze via een voorafgaande schenking hebben gekregen van hun ouders.

 

De voorafgaande schenking moet onderworpen zijn aan de heffing van schenkbelasting aan 3% en geregistreerd zijn vóór de betaling van de aankoopprijs.

 

Indien deze voorwaarden niet worden gevolgd, zal de Vlaamse Belastingdienst alsnog erfbelasting heffen bij het overlijden van de ouders (berekend op de waarde van de volle eigendom bij overlijden).

 

Indien de schenking gebeurt via een Belgische notaris, zal deze de schenkingsakte registreren. Gebeurt de schenking via bankgift, dan moet een bewijsdocument van de schenking vóór de ondertekening van de authentieke aankoopakte tijdig worden geregistreerd op het registratiekantoor.

 

Welke beschermingsclausules inlassen bij de schenking?

Een aantal klassieke beschermingsbepalingen kunnen worden opgenomen in de schenkingsakte of het bewijsdocument van de bankgift, om te anticiperen op mogelijke problemen zoals het vooroverlijden van een kind, echtscheiding of het ontstaan van een zware schuldenlast bij een kind.

 

Tevens kan worden voorzien dat de kinderen hun blote eigendom niet kunnen verkopen zonder instemming van de ouders-vruchtgebruikers.

 

Thomas Storme en Stefaan Windels

Voor vragen of meer info: tstorme@deloitte.com